河南盛博拍卖有限责任公司
HE NAN SHENG BO AUCTION LIMITED LIABILITY COMPANY
HAOSHISHAOSHANG
行业动态
联系我们

热线电话:

0377-63263138

河南盛博拍卖有限责任公司
电话:0377-63263138
13673778968/18338322378
传真:0377-63263138
信箱:hnsbpm@126.com
网址:www.mvmodern.com
公司地址:南阳市七一路200号老干部大学院内
行业动态
当前位置:主页 > 广东11选5走势图 > 行业动态 >
不良资产拍卖中税费承担问题
更新时间:2019-10-16 17:32:07   来源:
       不良资产拍卖中税费承担问题有哪些,南阳拍卖行为你详细解读:
 
       税费由买受人承担”这样的约定在人们的日常经济活动中普遍存在,似乎已经约定俗成,其实颇有可议。“税费由买受人承担”的合法性在理论和实务方面一直存在争议,就房地产司法拍卖中的税费负担问题,多数法院在房地产拍卖公告等文件中会载明:“ 一切税费均由买受人承担 ” 。这里,一切税费都包括什么?由买受人承担是否符合法律规定?实操中司法固定的对于税费承担的差异?税费承担问题对于不良资产退出有何影响?今天发这么一篇文章,供大家探讨品评。
 
司法资产拍卖中涉及的税种
 
资产拍卖主要涉及不动产及无形资产销售产生的营业税、动产销售产生的增值税、不动产交易涉及的土地增值税、资产转让收入产生的所得税(企业所得税或个人所得税)、交易双方产生的印花税、不动产交易产生的契税等六大税费。大体来说不动产拍卖过程中产生八种税费,土地增值税、资产转让收入产生的所得税、交易双方产生的印花税、不动产交易产生的契税、教育费附加、城市维护建设税、营业税、城镇土地使用税。当然因出卖人法律形式不同的,所得税分为企业所得税或个人所得税,营改增后营业税也改为增值税。
 
“ 一切税费均由买受人承担 ”的合法性
 
    人民法院(委托)拍卖涉案不动产以清偿债权是强制司法交易活动。既然是交易活动就涉及税收征管问题,其税收征管毫无疑问适用《中华人民共和国税收征收管理法》。既然有法可依,我们就来聊聊“一切税费均由买受人承担”有没有法律依据。
 
    以不动产交易产生的税种为例:根据税收相关法律、法规规定,不动产交易涉及所得税(企业所得税或者个人所得税)、营业税(营改增后为增值税)、城建税、印花税、契税等,我们先来看看法定的纳税义务人。
 
印花税和契税:根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及《中华人民共和国契税暂行条例》有关规定,受买方承担的印花税(万分之五)、契税(3%);
 
土地增值税:土地增值税纳税人按照法律规定应该是转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人;
 
所得税:企业所得税和个人所得税纳税人是取得收入的组织或个人;
 
营业税(营改增后为增值税):营业税纳税人是指在中华人民共和国境内提供《中华人民共和国营业税暂行条例》规定的应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人;
 
城镇土地使用税:土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人;
 
教育费附加:凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人,均为教育费附加的纳费义务人(简称纳费人);
 
城市维护建设税:城市维护建设税的纳税人是在征税范围内从事工商经营,缴纳“三税”(即增值税、消费税和营业税)的单位和个人。
 
综上,法律规定由买受人承担的税种仅为不动产交易中产生的印花税和契税,其余税种的纳税义务人应该是不动产的出卖方,显然基层法院在司法拍卖时要求“买受人承担一切税费”是不那么合法的。当然对于“买受人承担一切税费”的内在逻辑,其实也很好理解。其原因在于司法拍卖的房屋中大多数被执行人也就是原房主已经无力偿债,或已外逃下落不明,因此在司法拍卖中惯例就是由拍卖成交人全额交付所有过户相关费用,税总得有人交吧,法院和拍卖行肯定不可能替你交,那就只能买受人来交喽。
 
“ 一切税费均由买受人承担 ”显然混淆了纳税主体和纳税责任,违背了“纳税人”依法确定原则,在转嫁税务费用的同时还转嫁了出卖方作为纳税人应尽的纳税义务。擅自改变了营业税、企业所得税或者个人所得税等纳税义务人(即纳税主体),明显违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国企业所得税法》或者《中华人民共和国个人所得税法》对纳税人的规定;同时加重了买受人(即契税纳税人)的税收负担。违反了《中华人民共和国税收征收管理法》第三、第四、第五条中关于“任何机关、单位和个人不得作出与税收法律、行政法规相抵触的决定”之规定。因此,“ 一切税费均由买受人承担 ”由法院强制约定是不合法的。
 
刚才我们说过“ 一切税费均由买受人承担 ”由国家来规定是不合法的,但是交税其实是金钱给付,不具有人身专属特性,所以如果税费承担由当事人来约定是不违反法律的,毕竟从法理上来说“法无明文禁止皆自由”嘛。
 
实操中司法固定的对于税费承担的差异
 
大家都知道,虽然司法拍卖税费一般约定由买受人承担,但税费缴纳的多少其实和买受人真没多大关系,因为买受人其实是替原标的物所有人承担税费,完税证明上也得写人家真实纳税人的名字,所以税费差异主要在出卖人主体和交易价格是否“含税价”上,出卖人主体无非是个人和企业两种,区别个税和企税缴纳其实比较简单,问问公司会计比我懂得,那么我们主要讲讲交易价格“含税价”是否合理。
 
“含税价”这个概念一般在工业企业里有,含税价是包括税金在内的价,含的税一般是增值税和国税,增值税可以抵扣,国税可以做固定资产。最简单的说法就是要不要开发票.要开发票的,就是含税价可通过公式将含税价折算成不含税价,即含税价=不含税价*(1+税率),这样看的话大家就明白“含税价”和“不含税价”的差别了。资产在司法拍卖前要进行评估,评估公司一般做法是将税费评估进去,这样做法是认为资产纳税人是出卖方或者最后税费从成交价里代扣,但实际缴纳税款的是买受方,这样的做法显然对买受方来说是不合理的,因为既然我买的东西“含税价”,为什么我还要再缴一遍税。简单来说就是税款来源为扣缴义务人一方,对于扣缴义务人来说,含税与不含税价格的关系仅仅为“左口袋”和“右口袋”的关系,是可以约定、自行调整的。而在司法拍卖中,不存在扣缴义务人,拍卖公司的身份也只是受托人,并且拍卖一旦成交,价格就固定了下来,无论税费负担者是谁,都与拍卖公司无关,拍卖公司即可以成交价为依据计算佣金。
 
还有一个问题,购买者代为缴纳的相关税费是否可以税前扣除呢?本文认为在不动产司法拍卖中,若购买者为企业,那么其代为缴纳的税费不应在税前扣除。从实质上看,相关税费的纳税义务人身份并没有改变,仍是原标的物所有人。根据企业所得税法第十条规定,与取得收入无关的其他支出,在计算应纳税所得额时不得扣除。购买者承担的这部分税费,本应由标的物原所有人承担,且双方并非正常的业务往来,此处购买者并不存在所谓的“取得收入”事项,因此属于“与取得收入无关的其他支出”,不得税前扣除。
 
税费承担问题对于不良资产退出的影响
 
我认为税费承担对于不良资产退出影响主要有三个方面,一是税费承担问题对于司法拍卖成交影响;二是税费承担对于资产过户产生的影响;三是因税费承担问题债权人对处置资产的顾虑。下面我们做个简单的分析:
 
税费承担问题对于司法拍卖成交的影响
 
税费负担影响资产拍卖成交,不少意向购买者或因要额外承担原应由出卖方缴纳的税费,且税负超出其预期,出现了大量“悔拍”。同时,根据印花税和契税相关法律规定,受买方承担的印花税(万分之五)、契税(3%)等税费是可以计算的,而出卖方的税款无法直接计算,特别是土地增值税,既不能直接计算(该税种的税率是拍卖成交价格和可扣除成本的比例适用四级超率累进税率),并且可能数额巨大。这些应缴税款的不确定性,使拍卖意向人无法估算资产的实际交易价格,有这种不确定风险,在报名环节还是在拍卖环节,都使司法拍卖难以进行。另外,由于在交易价格外需要承担大额税费,使得不少拍卖的成交价远低于市场价,扭曲了资产的市场价格,错误传导了资产市值,一定程度上影响了经济社会发展。 

广东11选5 广东11选5走势图 大圣棋牌官网版下载 广东11选5 大圣棋牌APP下载 麒麟棋牌 广东11选5开奖记录 广东11选5开奖结果 广东11选5 广东11选5走势图