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拍賣清出率是否市場走勢的準確指標?
更新時間:2019-10-30 09:28:43   來源:
       
何謂拍賣清出率?河南拍賣為大家詳細講解。
 
        較為容易獲取而又貼近實時數據的,可能就是每周公布一次的拍賣清出率了。拍賣清出率 (clearance rate)是指在拍賣中成功出售物業的百分比。一般來說,清出率包括在拍賣中售出的物業,也包括拍賣前和后成功出售的物業。如果物業在拍賣中撤回,又或出價未能達到底價變成流拍,也不會計算在內。清出率偏低一般顯示出現買家市場,而清出率偏高則屬賣家市場。澳洲自八十年代開始便有清出率的紀錄,直到現在仍然被視為市場信心的指標。
 
       房屋拍賣多在周末進行,拍賣結束后,房地產代理會把數據提交到各研究機構,整理后刊登在星期日的報章和電子媒體。澳洲物業監察 (APM) 和RP Data這兩大研究機構均會公布每周全澳各地的拍賣清出率,但由于數據來源不同,計算方法也有異,得出來的結果并不一樣。
 
如何解讀清出率
 
      究竟每周的清出率提供了什么信息給我們?所謂的清出率只是列出賣家接受買家對物業出價的百分比,而且高的清出率并不代表房價上升或者下跌,也不代表賣家以一個好或差的價格把物業售出。很多時,清出率只是代表買家的出價達到賣家的底價而促成交易。
 
       不過,拍賣底價是賣家設定的可接受最低價,也可能不是競投成功買家準備出的最高價。在市場向下時,買家的出價達不到賣家的底價,清出率自然下跌,所以低清出率被視為市場放緩或下滑的指標。如果市場上揚,買家樂意以高于賣家的底價競投,因此高清出率和高于底價的交易都是市場上升的跡象。
 
      在解讀清出率時,必須注意其局限性。例如清出率并沒有考慮參與競投的人數、拍賣價高于底價的百分比、出價次數和同一天在鄰近地區舉行拍賣的次數等。這些數據其實更具參考性。
 
       此外,由于提交數據與否純屬自愿性質,并非強制性,數據的完整性和準確性一直備受質疑。部份代理和中介可能會故意不提交拍賣不成功的個案,希望可以把清出率提高,造成市場景氣的現象。
 
清出率的代表性
 
       在澳洲買賣房屋,拍賣并非唯一的方式。其實較多人選擇的方式是議價買賣(Private Treaty),亦即通過地產中介或者是直接跟業主交易。
 
       根據Core Logic RP Data的數字,以拍賣形式出售的物業僅占全澳房屋買賣的百分之20左右,其余的百分之80都是以議價買賣方式出售。
 
       首都城市例如悉尼和墨爾本以拍賣形式出售的比率較高,悉尼去年更達百分之38,而一些受歡迎的地區更會高達百分之90以上。不過,整體的房屋買賣仍多透過議價方式進行,如果只依賴拍賣清出率,并不能掌握市場的全面情況。
 
結語
 
       拍賣清出率當然有其參考價值,但不能只看一周的數字去預測市場的走勢,要長期觀察才可了解市場的脈絡。除了參考數據,更應該實地考察。多些參觀開放出售的房子,親身到拍賣現場感受一下競投的氣氛,可能比聽取專家的意見更為實際。
 

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