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拍卖清出率是否市场走势的准确指标?
更新时间:2019-10-30 09:28:43   来源:
       
何谓拍卖清出率?河南拍卖为大家详细讲解。
 
        较为容易获取而又贴近实时数据的,可能就是每周公布一次的拍卖清出率了。拍卖清出率 (clearance rate)是指在拍卖中成功出售物业的百分比。一般来说,清出率包括在拍卖中售出的物业,也包括拍卖前和后成功出售的物业。如果物业在拍卖中撤回,又或出价未能达到底价变成流拍,也不会计算在内。清出率偏低一般显示出现买家市场,而清出率偏高则属卖家市场。澳洲自八十年代开始便有清出率的纪录,直到现在仍然被视为市场信心的指标。
 
       房屋拍卖多在周末进行,拍卖结束后,房地产代理会把数据提交到各研究机构,整理后刊登在星期日的报章和电子媒体。澳洲物业监察 (APM) 和RP Data这两大研究机构均会公布每周全澳各地的拍卖清出率,但由于数据来源不同,计算方法也有异,得出来的结果并不一样。
 
如何解读清出率
 
      究竟每周的清出率提供了什么信息给我们?所谓的清出率只是列出卖家接受买家对物业出价的百分比,而且高的清出率并不代表房价上升或者下跌,也不代表卖家以一个好或差的价格把物业售出。很多时,清出率只是代表买家的出价达到卖家的底价而促成交易。
 
       不过,拍卖底价是卖家设定的可接受最低价,也可能不是竞投成功买家准备出的最高价。在市场向下时,买家的出价达不到卖家的底价,清出率自然下跌,所以低清出率被视为市场放缓或下滑的指标。如果市场上扬,买家乐意以高于卖家的底价竞投,因此高清出率和高于底价的交易都是市场上升的迹象。
 
      在解读清出率时,必须注意其局限性。例如清出率并没有考虑参与竞投的人数、拍卖价高于底价的百分比、出价次数和同一天在邻近地区举行拍卖的次数等。这些数据其实更具参考性。
 
       此外,由于提交数据与否纯属自愿性质,并非强制性,数据的完整性和准确性一直备受质疑。部份代理和中介可能会故意不提交拍卖不成功的个案,希望可以把清出率提高,造成市场景气的现象。
 
清出率的代表性
 
       在澳洲买卖房屋,拍卖并非唯一的方式。其实较多人选择的方式是议价买卖(Private Treaty),亦即通过地产中介或者是直接跟业主交易。
 
       根据Core Logic RP Data的数字,以拍卖形式出售的物业仅占全澳房屋买卖的百分之20左右,其余的百分之80都是以议价买卖方式出售。
 
       首都城市例如悉尼和墨尔本以拍卖形式出售的比率较高,悉尼去年更达百分之38,而一些受欢迎的地区更会高达百分之90以上。不过,整体的房屋买卖仍多透过议价方式进行,如果只依赖拍卖清出率,并不能掌握市场的全面情况。
 
结语
 
       拍卖清出率当然有其参考价值,但不能只看一周的数字去预测市场的走势,要长期观察才可了解市场的脉络。除了参考数据,更应该实地考察。多些参观开放出售的房子,亲身到拍卖现场感受一下竞投的气氛,可能比听取专家的意见更为实际。
 

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